Un reciente informe elaborado por Inciti y GPS Property reveló un creciente desajuste entre la oferta inmobiliaria y la capacidad real de pago de las familias, en un momento en que el país discute nuevos incentivos para reactivar la demanda habitacional, incluida la eventual extensión del subsidio a las tasas hipotecarias para viviendas de hasta 4.000 UF.
El análisis proyecta que, para 2026, apenas uno de cada ocho hogares con capacidad de compra —cerca de 12 mil familias a nivel nacional— podrá optar a viviendas por sobre las 4.000 UF. En contraste, el 38% de la demanda potencial (más de 50 mil hogares) se concentra en el rango de 1.800 a 4.000 UF, consolidando a los segmentos medios como el motor del mercado.
Desde la vereda de la oferta, el estudio encabezado por Nicolás Herrera, CEO de Inciti, indica que el 70% del stock de viviendas nuevas del país ya se ubica bajo las 4.000 UF y casi un 80% bajo las 6.000 UF. Aun así, el volumen disponible sigue siendo históricamente alto: casi 80 mil unidades en entrega inmediata.
Claudia Sepúlveda, analista de GPS Property, precisó que esta presión no es nueva. “En cinco años, la proporción de unidades en entrega inmediata pasó de representar el 30% a superar el 50% del total. Ha sido un escenario especialmente desafiante para las inmobiliarias”, señaló.
El informe advierte que la combinación de sobrestock y demanda concentrada en los tramos más bajos obliga a focalizar los incentivos públicos. Tanto Inciti como GPS Property coinciden en que cualquier extensión del subsidio a la tasa hipotecaria debería priorizar viviendas bajo las 4.000 UF, el único rango donde existe suficiente profundidad de mercado para absorber la oferta.
Herrera destacó que los incentivos recientes ya han tenido efectos positivos. “La publicación del reglamento del subsidio a la tasa y del Fogaes impulsó cerca de un 10% las ventas totales y más de un 20% en viviendas bajo las 4.000 UF”. No obstante, advirtió que cerca del 35% del subsidio ya ha sido utilizado, por lo que se requiere definir una política sostenida en el tiempo.
El documento concluye que el desafío no es solo reducir el stock disponible, sino hacerlo en los segmentos donde realmente existe demanda. “Las viviendas bajo las 4.000 UF deben seguir siendo el foco; es donde se concentra la urgencia social y la capacidad efectiva de acceso”, recalcan ambos equipos de investigación.
